一座福建三线城市漳州的楼市现状：阴跌三年，库存大，新房降价潮
?福建漳州，一座在国内不知名的城市，既没有厦门的高颜值，也不是泉州的高富帅。
但就是这样的一座城市，在这几年汹涌的楼市浪潮中，曾一度登上国内热点新闻。房价是它成为热点新闻中一个绕不开的因素。
全文分四大块：
- 一年暴涨、三年阴跌，普通人依旧难以承受
- 城市人口、产业与薪资待遇
- 主要购房群体、库存与去化周期、新房降价潮
- 明年房价会上涨吗？能入手吗？
01｜壹 一年暴涨、三年阴跌，普通人依旧难以承受
这在篇文章，主要说漳州城区的房价。
2010年，漳州房价每平5000元左右，到2016年上半年，五六年间，整体处于缓慢上涨，不温不火。
然而，从2016年下半年开始，房价直接翻倍暴涨，并于2017年4月底到达顶峰，均价15000多。
你可以想象，原本一个均价六七千的农业城市，不到一年时间翻了两三倍，身处其中的有房者、未买房者又是什么感觉。
不过在没有强势人口流入与工业产业支撑之下，脱离收入的高房价必然回落。
事实上，经过两三年的阴跌，目前漳州房价每平方均价在12800元左右，并逐渐趋稳，但这对一座三线城市来说，并不便宜。
上图是易居集团于今年统计的漳州各区县平均房价，我们可看到，中心城区的芗城区均价13985元每平，龙文区均价15014元每平，角美17332每平……
其中均价最贵的是角美，接着便是龙文区、芗城区。
上图中统计到的平和县、云霄县等，个人觉得数据出错，了解到的均价并没有这么便宜，平和县均价整体高个一千，而云霄县整体要高个三四千。
总体来说，作为一个三线城市，漳州房价与长沙、重庆、沈阳等一些二线城市接近，依旧是比较贵的。
特别是主城区的几个地方来说。对于刚毕业的年轻人想在市区有一套自己的房子并不容易，即使父母提供首付，月供压力也不小。
02｜贰城市人口、产业与薪资待遇
漳州究竟是一座什么样的城市？有多少人？有什么产业？普通人收入如何？
为什么三线小城市房价却比肩二线城市，又是什么人在这座城市买房？
未来房价还会上涨吗？能入手吗？什么时候能入手？
1. 人口
2019年末全市常住人口516万人，比上年末增加2万人，人口处于正增长状态，而户籍人口522万人，总人口则处于流出状态，包括外出就业、做生意、上大学等。
其中城镇常住人口309.6万人，芗城区、龙文区常住人口79.9万人，占全市仅为15.5%，处于上升状态。
2. GDP、产业、工资收入
产业是一座城市的经济基础，有产业才能留住本地人，吸引外来人口，从而买房定居，支撑楼市发展。
不管向内向外，产业都是城市的根基，那么，漳州有什么产业呢？
我们先从大的GDP说起。
整体来看，漳州虽然不知名，也不是大城市，但GDP倒是不错，2019年跻身全国50强，排名47名，达4741.83亿元。
各区县GDP也还可以，以下是具体排名
2019年漳州各区县GDP
2019年，漳州市GDP4741.83亿元。龙文区+芗城区总量约1132.7亿，占比仅为23.9%，主城区产业弱，缺乏人口吸附力，购买力被分流。
在总的GDP中，第一产业480.90亿元；第二产业2315.26亿元；第三产业1945.67亿元。三产比例为10.1:48.9:41.0。
GDP主要还是靠工业，产值达2315.26亿，占比48.9%。主要的工业产业有：食品、钢铁、电子信息、石化、新能源、机械装备、新材料等。
占比第二大的是第三产业，包含公共服务业、个体服务业、综合服务业等，GDP有1945.67亿，占比41%。这部分产业就是包括日常生活所需要的衣食住行方面的，包括房地产、商品服务、通讯、烟草等等。
其余就是农业，广泛分布在各县城、乡镇，从业人口多。总GDP480.9亿，代表性的有平和柚子、漳浦花卉、东山水产、云霄枇杷等。
从收入来看
农业是典型的靠天吃饭的行业，前不少年，平和柚子丰收价格又高，柚农口袋有钱，涌入市区买房，以至于现在每个小区都很多平和人。
但最近几年 ，平和柚子不断走下坡路，产能过剩，柚子滞销，现在正值丰收时节，每斤白柚收购价仅2毛，卖了亏本，不卖烂掉。所以，农民收入不稳定，靠农民进城买房，往往需要大半辈子的积攒。
而第二产业从业者收入也好不到哪里去，漳州的工业属于传统产业，缺少知识密集型的高端行业，大多数岗位薪资待遇也不高，据我的了解，员工工资平均每月5000左右，具体范围应在3500到8000之间，职位不同待遇差比较大。
第三产业中的一大部分可能是收入比较好的群体，特别是国企央企体制内的行业，比如烟草、移动电信、电力等，还有就是房地产行业、个体小生意从业者等等。
考虑到这一产业人群的收入，我把在政府、事业单位工作人员也算上，因为本质上这部分人，也是为人民服务的服务业，比如像公务员、事业编人员等等。
这部分人收入下限比较高，上限也比较高。从整年的综合收入看，绝大多数月平均收入在6000-20000之间，包含公积金等福利。
不过话说回来，能在第二第三产业的大公司、大单位上班的人，已经算是中上收入了。
更多的人则散落在广大的不引人注意的小公司里，干着最苦的活，拿着最低的工资，公司还面临随时倒闭、朝不保夕的问题，人均收入不过三四千块。
2019年房价与收入的比值，漳州需要12.84年，简单说就是不吃不喝，一个漳州家庭需要12.84年才能够买得起一套房。但是，普通人单单吃喝都得占一半以上收入了，就是二三十年才能买得起一套房子，难吧。
所以，综上所述，漳州作为一个三线城市，虽然GDP不低，但缺少高端产业，缺少高薪工作机会，广大普通民众收入较低，产业分散，主城区缺少人才吸附力，没有足够的购买力支撑当前高房价。
03｜叁主要购房群体、库存与去化周期、新房降价潮
1. 主要购房群体：按我多年从业发现，主要有以下群体：
①. 体制内员工，包括公务员、教师、医生、国企央企等单位员工。这部分人，收入中等偏上且稳定，大多数独生子女，同时大多数人有家里支持，购买力比较强。
②. 县城、乡镇的个体户、有钱的农民等。这部分人很多在县城买了，在村里盖好房子了，但一旦兜里有钱，都想给孩子买套市区的房子用来读书，或者给孩子毕业后自住。这部分基数大，所以客流也是很可观，源源不断从县城乡镇流到市区。
③. 城市周边拆迁的村落。村子拆迁了，有钱了，为了改善居住条件，很多村民会买周边的小区，住上有物业的楼房，特别是在2016年、2017年，棚改货币化政策下，这部分群体强有力地推动房价上涨。
④. 厦门回流。厦门的房价是漳州三四倍，很多在厦门上班的漳州人买不起厦门怎么办，孩子又需要上学了，只能退而求其次买漳州呗。
⑤. 回乡工作的大学生，以及各行业的外来人口。深圳、北京、上海等，购房的主力群体是外地人，而漳州不是，可以说外地人口仅是一小部分，其中省内的龙岩、三明等居多，省外的江西居多。
以上就是漳州五个的主要购房群体，很明显，这座城市的房子主要还是本地人在买，而本地人工资又不高，购买力不强，攒钱又是个缓慢的过程，所以楼市短期缺乏动力，投资属性比较弱。
2. 库存与去化周期
近些年的土地供应
土地分析：
2013年之前土地大幅放量，2014-2016年市场去库存，缩量供应，在厦门楼市火热传导之下，以及棚改货币化安置，货币宽松等因素，2016年底房价暴涨。
也正因为房价暴涨，购房者担心未来买不起，疯狂冲进去，提前释放了未来数年的部分购买力。
17年加快土地供应，地王频出，2018年政府花式土拍控地价，流拍频现。
2019年土拍门槛降低，成交分化明显，九九湾、西湖板块核心区域竞争激烈，地价近万，非核心区域底价、流拍再次成为高频热词。
2020年1-8月，漳州市区成交9宗商住用地，其中2宗为回购安置地块，另7宗商住用地总建106万m2（不含安置地块）。
除了2017年土地市场火热之外，18年-20年，连续几年来，土地价格回归理性，土地均价在六千出头，从土地市场也可看出楼市的情况。
库存量大，去化周期较长
据漳州市统计局数据，2020年1-8月漳州市全市商品房销售面积为531.37万平方米，其中，住宅销售面积347.78万平方米，待售面积为285.79万平方米，去化周期仅4.3个月。
作为这个行业从业者来说，4.3个月这么短的去化周期，个人是存疑的，如果仅这么点货，新房就不会一直做特价了。特别是漳州市区，远没有这么短。
漳州市区目前存货还是比较大的。按中原地产的相关市场报告显示，截至20年8月底，漳州市区可售存量122.2万㎡，按近一年月均去化8万㎡计算，去化周期15个月，存量主要集中在西湖、九九湾板块，个人比较认可这个数据。
15个月的去化周期，处于合理范围内。但这只是可售部分，加上未开盘、未开发的土地，去化周期可能更长。
04｜肆 年底开发商压力大，降价、促销频繁
2019年、2020年漳州市区商品住宅供应迎来高峰。
最大供应量集中在九九湾、西湖板块，初略算了一下，单单这两个地方，新楼盘就有二十多个，并且集中在售，由于地段、产品同质化严重，市场购买力不足，为了吸引客源，拉客、分销、价格战成为日常现象。
类似以上优惠海报，天天都能刷满朋友圈。可以说开发商不放过任何一个节假日，哪怕周末也要搞促销、搞特价房、搞一口价房源、搞工抵房等等，只要能找到降价的招数，恨不得轮流用不变。
这也说明了，年底了，市场并非很好，在融资三条红线之下，房企压力确实大，降价促进销售成日常。
在市区竞争最激烈的两个板块，当属闽南水乡与西湖板块，从这两三年房价走势来看，整体上闽南水乡是低开高走趋势，而西湖是高开低走趋势，目前两个板块均价几乎差不多，或是闽南水乡高一些。
05｜伍明年房价会上涨吗？能入手吗？
短期房价是很难预测的，如果我知道要涨，那肯定买进，如果要跌，那就把住的先卖出，跌稳了再买进。
但没人是神仙，所以当很多人问，明年房价怎么样时？我只能说，涨是有可能，但不会大涨，跌也是有可能的，但不会大跌，妥妥的官方回答。
不过按我的心理预测，明年部分楼盘还可能下探，但部分楼盘可能会开启上涨，板块和产品分化，当开发商摆脱了年底的回款压力，又存量不多时，不降价是有可能的，特别是优质的项目。
再者，经过这一年的货币放水，资产价格会上涨。
这一两个月，厦门的房价已经偷偷在涨了，有名额的投资客开始入场，预计明年四五月份会有比较明显的涨价。厦门涨价传导到漳州，多少也会影响一些，最开始涨的就是优质的项目。
11月份，厦门成交量同比增长54.18%，量涨容易引起价涨
除此，引起明年漳州楼市波动可能还有一个原因，2022年起，漳州市区部分学校上一年级的学生，需提前一年落户。如2022年读书的，需在2021年8月底之前落户。
所以，2021年、2022年两拨买房读书的人交织在一起，需求量上升，也有可能推动优质项目价格上涨。
总之，刚需自住，我认为肯定是买啊，买好项目，现在就买，别等到明年。而投资要则要会挑选比较，选好项目也可入手。
虽然漳州楼市短期不好预测，但五年、八年中长期看，我认为漳州市区还有一两拨房价上涨潮，这是基于货币放水、人口基数与城市化来判断的。至于对不对，反正我是看好的。
