香港、新加坡如何避免囤地

昨天，本报发表了《机构披露上海“抛荒”地块清单，可建住宅超两年销售面积》一文，多位上海知名地产商致电本报记者，综观上海的闲置土地市场，由于种种原因，确实存在数量不小的“抛荒”地块。不解决这些历史遗留或者主观造成的地块问题，将产生诸多不良影响，不利于政府楼市调控的初衷。

在中国香港和新加坡，囤积土地的情况很少，监管层用“制度安排”来规范开发商可能出现的囤地行为。其做法之一是，一般情况下，开发商从拍卖土地之日起，在数月之内必须交纳全部的土地出让金，而不是分期、多年交纳。这样可以直接提高其买地与囤地的成本。假设开发商希望通过以时间换取赢利空间的方法来囤地，那么，它必须拥有巨大的资金，支付持有阶段的财务成本。相比国内，有时候只需要先期交纳数百万元或者上千万元的保证金，就可以参与拍卖数十亿总价的地块。在分期支付地价的时候，甚至可以和地方政府讨价还价，延期拖延支付。

另外，在香港等成熟市场，当开发商一旦闲置土地多年而不开发上市，会有常设的独立监督机构向开发商开出昂贵的处罚单据，该监督机构并不是代表出让地块的政府部门。这样做，就可以规避“既是裁判员，也是运动员”的尴尬局面。在一定程度上，这样的调整也可以将地方政府从土地财政中适度解脱出来，强化其公共服务的中立性与独立性，弱化其干预地价与房价的动机。